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Ratgeber für Österreich

Grundstück kaufen in Österreich: Checkliste vor dem Kauf

Grundbuch, Kataster, Widmung, Naturgefahren, Grundverkehr, Preis und Nebenkosten: die wichtigsten Prüfungen vor dem Grundstückskauf in Österreich.

Ein Grundstückskauf lässt sich schwer rückgängig machen. Viele Fragen lassen sich aber vor der Unterschrift klären, wenn Sie die Unterlagen in einer sinnvollen Reihenfolge prüfen: zuerst, was im Grundbuch steht, dann, was auf dem Grundstück gebaut werden darf, und erst danach Preis, Nebenkosten und Vertrag.

Kurz gesagt

  • Prüfen Sie einen aktuellen, vollständigen Grundbuchauszug und vergleichen Sie ihn mit der Katastralmappe.
  • Klären Sie Widmung, Bebauungsplan und Aufschließung direkt bei der Gemeinde.
  • Sehen Sie sich Naturgefahren an und fragen Sie nach dem Gefahrenzonenplan.
  • Prüfen Sie, ob der Erwerb eine Erklärung oder Genehmigung nach dem Grundverkehrsrecht des Bundeslands braucht.
  • Rechnen Sie Steuern und Gebühren mit und lassen Sie den Kaufpreis über eine Treuhand abwickeln.

1. Grundbuchauszug: Wem gehört was, und was lastet darauf?

Holen Sie einen möglichst aktuellen Auszug ein. Seit seiner Erstellung können weitere Eintragungen vorgenommen worden sein. Das A1-Blatt nennt die Grundstücke mit Nummer, Fläche und Adresse, das A2-Blatt mit dem Grundstück verbundene Rechte und öffentlich-rechtliche Verpflichtungen. Im B-Blatt stehen die Eigentümerinnen und Eigentümer samt Anteilen, im C-Blatt Belastungen wie Pfandrechte und Dienstbarkeiten. oesterreich.gv.at: Aufbau eines Grundbuchsauszuges

Achten Sie besonders auf Pfandrechte, Vorkaufsrechte und Wegerechte sowie auf Leitungen und Gerinne. Nicht jede Belastung ist im Grundbuch sichtbar. Besichtigen Sie das Grundstück deshalb auch vor Ort und achten Sie auf Wege oder Leitungen, die offenkundig genutzt werden. oesterreich.gv.at: Grundbuchsauszug vor dem Kauf

Mehr dazu: Grundbuchauszug lesen

2. Kataster und Grenzen

Jedes Grundstück ist entweder im Grenzkataster oder im Grundsteuerkataster eingetragen. Die Grenzen im Grenzkataster sind rechtlich verbindlich und in der Natur auf Zentimeter genau festgelegt. Im Grundsteuerkataster sind sie nicht rechtsverbindlich; die Lagegenauigkeit liegt im Dezimeter- bis Meterbereich. Grenzstreitigkeiten entscheidet dort das Gericht. BEV: Katastralmappe und Sachdaten

Im A1-Blatt erkennen Sie den Grenzkataster an einem „G“ neben der Grundstücksnummer. Teile solcher Grundstücke können nicht mehr ersessen werden. oesterreich.gv.at: A1-Blatt Liegt das Grundstück im Grundsteuerkataster und ist der Grenzverlauf wichtig, sprechen Sie vor dem Kauf mit einer Vermessungsbefugten oder einem Vermessungsbefugten.

Mehr dazu: Grenzkataster und Grundsteuerkataster und Grundstück im Kataster finden

3. Flächenwidmung und Bebauungsplan

Ob und wie gebaut werden darf, ergibt sich aus Flächenwidmungsplan und Bebauungsplan der Gemeinde. Die Nutzungsangabe im Kataster ist keine Widmung; sie beschreibt nur die tatsächliche Nutzung. BEV Fragen Sie die Gemeinde außerdem nach geplanten Änderungen der Pläne. oesterreich.gv.at: Flächenwidmungs- und Bebauungspläne

Mehr dazu: Flächenwidmungsplan lesen und Bebauungsplan prüfen

4. Aufschließung: Zufahrt, Wasser, Kanal

Bauland ist nicht automatisch sofort bebaubar. In der Steiermark unterscheidet das Raumordnungsgesetz zum Beispiel vollwertiges Bauland von Aufschließungsgebieten. Als vollwertiges Bauland dürfen nur Flächen festgelegt werden, deren Aufschließung samt Abwasserbeseitigung vorhanden ist oder sich im Bau befindet. RIS: § 29 Stmk. ROG 2010

Klären Sie mit der Gemeinde, ob eine rechtlich gesicherte Zufahrt besteht, ob Wasser- und Kanalanschluss möglich sind und welche Anschlusskosten anfallen. Läuft die Zufahrt über ein Nachbargrundstück, sollte das Wegerecht im Grundbuch stehen.

5. Naturgefahren: HORA, HQ100, Gefahrenzonenplan

HORA bietet für jede Adresse in Österreich eine rasche Ersteinschätzung zu acht Naturgefahren, darunter Hochwasser, Lawinen und Rutschungen. BMLUK: HORA-Pass Die HQ100-Überflutungsflächen zeigen Gebiete, die bei einem Hochwasser mittlerer Wahrscheinlichkeit überflutet werden, also bei einem Ereignis, das im Durchschnitt alle 100 Jahre wiederkehrt. data.gv.at: HQ100

Für Wildbäche und Lawinen gibt es Gefahrenzonenpläne. In der roten Zone ist eine ständige Benutzbarkeit für Siedlungs- und Verkehrszwecke nicht gegeben, in der gelben Zone ist Bauen nur unter Auflagen möglich. Die Pläne liegen unter anderem bei der Gemeinde zur Einsicht auf. BMLUK: Gefahrenzonenplan Eine leere Online-Karte ist kein Nachweis, dass keine Gefahr besteht.

Mehr dazu: HORA nutzen und Hochwassergefahrenkarte und HQ100

6. Grundverkehr: Brauchen Sie eine Erklärung oder Genehmigung?

Grundverkehr ist Landessache. Ob Sie für den Erwerb eine Erklärung abgeben oder eine Genehmigung einholen müssen, hängt vom Bundesland, vom Grundstück und von Ihrer Staatsangehörigkeit ab. Staatsangehörige anderer EU- und EWR-Staaten sind in Tirol und in der Steiermark österreichischen Staatsbürgerinnen und Staatsbürgern gleichgestellt. RIS: § 3 TGVG 1996, RIS: § 22 Stmk. GVG

Tirol: Wer ein unbebautes Baugrundstück erwirbt, muss erklären, dass es im Regelfall innerhalb von zehn Jahren der Widmung entsprechend verwendet, insbesondere bebaut wird. RIS: § 9 und § 11 TGVG 1996 In Vorbehaltsgemeinden kommt eine Erklärung dazu, dass kein neuer Freizeitwohnsitz geschaffen wird. RIS: § 14a Für Personen, die nicht gleichgestellt sind, braucht der Erwerb von Baugrundstücken eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde. Sie setzt unter anderem ein öffentliches Interesse am Erwerb voraus. RIS: § 12 und § 13 TGVG 1996

Steiermark: In Vorbehaltsgemeinden mit Beschränkungszonen für Zweitwohnsitze ist binnen einem Monat nach Vertragsabschluss eine Erklärung bei der Grundverkehrsbehörde abzugeben, unter anderem dass kein Zweitwohnsitz begründet wird. RIS: § 14 und § 17 Stmk. GVG Für Ausländerinnen und Ausländer ist der Erwerb von Baugrundstücken grundsätzlich genehmigungspflichtig. Ausgenommen sind Grundstücke in bestimmten Katastralgemeinden, darunter alle Katastralgemeinden der Stadt Graz, sofern sie nicht in einer Beschränkungszone liegen. RIS: § 23, § 25 und § 3 Stmk. GVG

Lassen Sie die grundverkehrsrechtliche Lage von der Vertragserrichterin oder dem Vertragserrichter bestätigen. Eine nötige Genehmigung gehört zu den Unterlagen für die Eintragung ins Grundbuch. oesterreich.gv.at: Eintragung des Eigentumsrechts

7. Bebauungsfrist

In der Steiermark kann die Gemeinde im Flächenwidmungsplan eine Bebauungsfrist von fünf Jahren festlegen. Läuft sie ungenutzt ab, wird je nach Festlegung eine jährliche Raumordnungsabgabe fällig oder das Grundstück entschädigungslos in Freiland rückgewidmet. RIS: § 36 Stmk. ROG 2010 In Tirol ergibt sich die Frist aus der grundverkehrsrechtlichen Erklärung (Punkt 6). Fragen Sie die Gemeinde ausdrücklich, ob für Ihre Parzelle eine Frist gilt und wann sie zu laufen begann.

8. Preis mit regionalen Werten vergleichen

Statistik Austria veröffentlicht für Baugrundstücke Durchschnittspreise je Gemeinde. Datengrundlage sind Käufe privater Haushalte; für das Zieljahr fließen auch Transaktionen der vier Vorjahre ein. Statistik Austria: Immobilien-Durchschnittspreise Ein solcher Durchschnitt ist ein Vergleichspunkt, kein Wert für eine einzelne Parzelle.

Mehr dazu: Baugrundstückspreise von Statistik Austria lesen und Grundstückswert und Marktpreis

9. Kaufnebenkosten einplanen

Die Grunderwerbsteuer beträgt beim gewöhnlichen Kauf 3,5 Prozent der Gegenleistung, mindestens aber vom Grundstückswert. BMF: Steuersatz Für die Eintragung des Eigentums ins Grundbuch fallen 1,1 Prozent vom Wert des Rechts an, für ein Pfandrecht bei Finanzierung 1,2 Prozent. RIS: GGG, Tarifpost 9 Dazu kommen je nach Fall Vertragserrichtung, Beglaubigung, Treuhand und Maklerprovision. oesterreich.gv.at: Nebenkosten

Die befristete Befreiung von der Eintragungsgebühr beim Erwerb von Wohnraum galt für Anträge, die zwischen 1. Juli 2024 und 1. Juli 2026 beim Grundbuch eingelangt sind. Rechnen Sie bei einem Kauf heute nicht damit, ohne die aktuelle Rechtslage geprüft zu haben. BMJ: Gebührenbefreiung

Mehr dazu: Kaufnebenkosten und Grunderwerbsteuer berechnen

10. Kaufvertrag und Treuhand

Eigentümerin oder Eigentümer werden Sie erst mit der Einverleibung im Grundbuch, nicht schon mit der Unterschrift. Für die Eintragung braucht es unter anderem den Kaufvertrag mit beglaubigten Unterschriften aller Parteien, die Selbstberechnungserklärung oder Unbedenklichkeitsbescheinigung zur Grunderwerbsteuer und eine allfällige grundverkehrsbehördliche Genehmigung. oesterreich.gv.at: Eintragung des Eigentumsrechts

Bei einer Treuhandschaft verwahrt eine Notarin, ein Notar, eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt den Kaufpreis auf einem Anderkonto. Ausgezahlt wird erst, wenn alle vereinbarten Bedingungen erfüllt sind, etwa die Lastenfreistellung und Ihre Eintragung ins Grundbuch. Notarielle Treuhandschaften werden im Treuhandregister des Notariats erfasst, anwaltliche dem Treuhandbuch gemeldet. oesterreich.gv.at: Treuhandschaft

Mehr dazu: Vom Kaufvertrag zur Eintragung ins Grundbuch

Checkliste zum Abhaken

  • Aktueller, vollständiger Grundbuchauszug mit A-, B- und C-Blatt liegt vor
  • Grundstücksnummer, Fläche und Grenzen stimmen mit der Katastralmappe überein
  • Grenzkataster oder Grundsteuerkataster geklärt
  • Widmung, Bebauungsplan und geplante Änderungen bei der Gemeinde erfragt
  • Zufahrt, Wasser, Kanal und Anschlusskosten geklärt
  • HORA, HQ100 und Gefahrenzonenplan angesehen
  • Grundverkehr: Erklärung oder Genehmigung nötig?
  • Bebauungsfrist erfragt
  • Angebotspreis mit regionalen Durchschnittspreisen verglichen
  • Nebenkosten schriftlich aufgestellt
  • Kaufvertrag geprüft, Treuhand vereinbart

Wobei unser Kaufcheck hilft

Für Grundstücke in der Steiermark und in Tirol bietet Verifi Reports den Baugrundstück-Kaufcheck an. Ein Mensch prüft die Parzelle mit Katastralgemeinde, Grundstücksnummer und Fläche, die verfügbare Online-Flächenwidmung samt Datenstand, die amtlichen HQ100-Überflutungsflächen und die regionalen Baugrundstückspreise von Statistik Austria. Wenn Sie einen Angebotspreis nennen, stellen wir ihn diesen Werten gegenüber. Der Bericht kostet 29 Euro inklusive Umsatzsteuer.

Der Kaufcheck ist kein Gutachten, keine Schätzung und keine Verkehrswertermittlung. Er ersetzt weder den Grundbuchauszug noch die Auskunft der Gemeinde, die Prüfung des Grundverkehrs oder die rechtliche Beratung beim Kaufvertrag. Grundstücke in anderen Bundesländern nehmen wir derzeit nicht an.

Quellen

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